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共有產權，顧名思義，共同擁有產權。政府和個人在房屋產權分配比例，通常是4:6的方式。在2017年8月，北京提出《北京市共有產權管理暫行辦法》，開始大規(guī)模推廣該模式。

就在今年的7月19號，大興區(qū)的第一批共有產權房入市，2萬多的房價，相對周邊市場價而言幾乎半價，抓住了不少人的眼球和蠢蠢欲動的錢包，剛需的想要上車，投資的想要問是否有套利空間，本篇帶大家實地看看到底什么樣。

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北京共有產權今年的供應量和17年相差不多，5萬套左右。而根據北京國土局下發(fā)的文件里提到的數據，大興的共有產權供地面積和相應的房子數量是最多的，達到200公頃，約4300套左右。

于是決定實地調研一趟，看看大興的這批共有產權的實際情況。

首先是位于大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)的國瑞·瑞福園共有產權的項目，999套房源，單價2.9萬，全裝修的方式。按照周邊同區(qū)域的萬和雯麗項目52499左右的限價來算，瑞福園的價位在市場價的55%左右。

△瑞福園

瑞福園本次公開申購的是該項目70%的房源，共計698套。

面向大興區(qū)戶籍無房家庭和在大興區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍無房家庭（含夫妻雙方及未成年子女，其中單身人士需年滿30周歲）。該項目30%的房源面向大興區(qū)穩(wěn)定工作的非本市戶籍無房家庭，此次沒有同時申購。

這里要普及一個概念，這次申購的房源是由自住商品房轉化成共有產權房的。意思是之前這些房源是正常商品房，由于政府規(guī)定2017年9月30日前未銷售的自住型商品住房，按照共有產權住房進行銷售、使用、退出以及監(jiān)督管理，因此，該項目才自動轉化為共有產權住房項目。

同理，目前入市的一些共有產權房，都有部分由商品房轉化成共有產權房的房源。

大興共有產權房源規(guī)定，本次開放申購的房源，要求具有大興區(qū)戶籍的申購人取得大興區(qū)戶籍滿24個月，對在大興區(qū)工作的北京市其他區(qū)戶籍無房家庭，要求具備24個月的大興區(qū)社保繳納記錄。并且離婚年限不滿3年不得申請。

這個規(guī)定意味著，要么是大興戶籍，要么是大興社保，北京其他市區(qū)戶籍或不在大興工作的人將沒有機會申購。 意味著共有產權的房源是劃定區(qū)域，滿足本區(qū)域的需求為主。

所以，想要通過共有產權去套利的可能性被封住了。

瑞福園這個項目緊挨著8號線瀛海站，目前該站還未開通，但基本施工完畢，預計年底前開通。

除了上面的瑞福園之外，大興今年年供應的項目還有如下幾個，接近4300套的總量。整個北京接近全年5萬套的房源。

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我們著說上文的提到的數據。先說今年供應5萬套共有產權房的數據怎么得出的。共有產權用地200公頃，按照17年一公頃大概250套房源的比例來算，大概有5萬套房源的供應量。

這5萬套對應的就是5萬個家庭，也就是5萬個擁有北京購房資質的剛需，往深了說，就是5萬個北京二手房的接盤俠們，他們都去買共有產權了，二手房該怎么辦？沒有新鮮的韭菜，房價怎么撐?。磕沁@次真的要自殘？

莫慌，抽絲剝繭的聊這個問題。

第一、共有產權居住價值沒問題，但投資價值很低。因為流動性和投資性非常弱，以共有產權作為跳板去獲得升值，概率非常小，有點類似公租房，只是購房者擁有一部分產權。當然這也是設定共有產權的一個原因，房住不炒。

第二、商品房的改善需求依舊存在，目前北京大量換房都是以置換改善為主，如果需要改善住宅環(huán)境，依舊需要在商品房市場去買房，兩個人群并不重疊，需求不同。

第三、共有產權的供應端，主要集中在郊區(qū)，像房山、昌平、大興、順義。東西城海淀這樣的重點片區(qū)都是微量房源，對本區(qū)的二手房交易市場影響有限。

第四、以7月最新入市的大興共有產權供應的情況分析，需要滿足幾點要求才可以購買。根據北京統一要求，70%是本市戶籍人群，30%供應非京籍人群。

大興區(qū)的要求是，本區(qū)戶籍的人需要滿24個月才能申請，非大興戶籍的需要在大興區(qū)繳納社保連續(xù)24個月才能申請。

也就是房源鎖定在本區(qū)內，不允許外區(qū)的參與，這就進一步降低了流動性和價值，對于希望資產保值增值的人群來說，這是很難接受的。

第五、能夠接受和政府共同擁有產權的人，實事求是講，真的只是純剛需，還是沒錢的剛需。在實際調查中了解到的，即便是接近半價，還是有很多人覺得貴，買不起，或者壓力很大。

需要共有產權上車的人，上不了商品房這趟車。能夠買商品房的，也不會接受共有產權的形式。一句話，買房的客群不重疊。

第六、北京2016年成交量26萬套左右，2017年13萬套左右，2018年至今7.6萬套，大概率會超過或基本持平去年?；?017年和18年房價上漲的事實來講，共有產權只是填補了低價位的市場，留住了一批需求低價位的人群。

基于以上幾點的分析，可以得出一個基本的結論，共有產權和商品房的客群，還是有本質的區(qū)別的。但是，并不意味著一點沖擊都沒有。

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從每個區(qū)單獨分析，確實影響不大。但放大來看，共有產權是拉低了北京整體的均價，從價格數據上看的話。雖然是有40%的政府價格沒有算上，但這部分是不用付出成本的，購房客如果自住不賣，也不用付出成本和利息的，這些并不會體現在數據上。

所以在6月份和7月份，北京的二手房實際成交價是有所下滑的，根據鏈家和我愛我家的數據統計，雖然只有0.4%-1.6%之間，但在動輒500萬起的北京，絕對數字還是挺可觀的。

從供給的數據上也可以看出，對遠郊區(qū)的剛需盤還是有一定的沖擊的。像大興這樣的遠郊區(qū)，購房以剛需為主，一手房已經拉到5萬以上，同級別的價位可挑選的空間還是有不少的，大興更多的是改善需求或二套投資需求。

其實有幾層意思，或許政府沒有表露，但至少我們可以分析一下。

第一、留住人才：通過共有產權這種模式來留住暫時買不起北京房，但又想要在大城市生活的高質量人才。這些新鮮的人才才是北京的未來，如果因為房子離開，這不是北京想要看到的。

第二、分一杯羹：在過去由于各種原因，房子的紅利被炒房客和開發(fā)商拿走大頭，雖然在后期賣地又收回來，但畢竟這種方式是一次性透支，不能形成良性循環(huán)。

通過共有產權的方式，房子的紅利政府和個人共享，直接杜絕了開發(fā)商和炒房客的操作空間。達成雙贏的結果。

第三、給其他城市打個樣：尤其是一線城市，目的是為了起到表率作用，首都的房地產相關利益都讓步了，其他城市無話可說。下發(fā)命令也更名正言順，更硬氣。

第四、砸實房價：對于北京的房價，跌絕對不是目的，目的是穩(wěn)。以共有產權的比例來看，按照百分百的數字算，就是市場上商品房的價格。政府也承擔了40%的所有權，意味著認可市場價。

所以，目的是為了坐實房價，在主導了市場的剛需人群和剛需房價格后，把底層剛需的房價坐實后，金字塔底層穩(wěn)定了，上層的改善和投資以及豪宅CEO盤，同樣也就穩(wěn)定了。

對于一線而言，共有產權這種性質的產品就像經適房一樣，永遠有市場，但對商品房的沖擊有限，只是為了平衡。

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最后要說下對于共有產權和北京樓市的一些思考。

共有產權的大量批地，代表著政府對炒房客和開發(fā)商的態(tài)度變得堅決。

一方面是出于房住不炒的原因，另一方面也說明，政府對北京的樓市有一定的不安，同樣也擔心出現不可控的風險，所以才下重手去平衡。

對北京樓市下半年的想法，，持續(xù)穩(wěn)定是可以確定的，即使是在放水的前提下，一線城市也不允許出現風險，這是北京的底線。這一輪的調控的最終效果是，北京的樓市用了各種手段，把房價給生生穩(wěn)住了。

從近3個月的成交量可以看出，二手房成交量始終穩(wěn)定在1萬以上，沒有大幅的波動，但成交周期比之前長。原因是什么？

買家雖然有觀望情緒，但依舊還是沒有停止購買。北京不是河北人的北京，而是全國人民的首都，只要這點不變，北京的資產就一直會是最優(yōu)質的。這不是單指價格數字，而是質量。

種種事實告訴我們，門檻也是越來越高，未來北京的資產在某種程度上，代表的是一種身份、價值和地位。

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