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過去數(shù)年，在美聯(lián)儲(chǔ)QE印鈔浪潮的帶動(dòng)之下，世界多國投資者近乎一致地將錢投向許多城市的樓市，試圖趕上炒作的快車，實(shí)現(xiàn)財(cái)富的跳增。然而，一些投資者想不到的是，前期的部分投資可能非但沒能增值，反而一不小心成了拼盤俠。我們注意到，10個(gè)城市的樓市或已為全世界投資者炮制了陷阱，今天的房價(jià)或正接近坍塌的邊緣。

越南胡志明市和芽莊市幾千元的房價(jià)看上去很美，但卻對全世界投資者隱藏了陷阱

據(jù)英國廣播公司報(bào)道，越南的胡志明市等一些城市幾千元的房價(jià)，成全世界不少中產(chǎn)階層投資目標(biāo)。但疑問的是，他們購買的多套房屋，是否有真正支撐這一價(jià)格的二手房市場需求呢？換句話說，炒房客在越南投資實(shí)現(xiàn)增值的概率有多大呢？答案可能將令許多人瞠目。首先，在越南，由于私人擁有土地的轉(zhuǎn)讓權(quán)和繼承權(quán)等，可以自己買地建房，因此，自建住房的比例非常高。也就是說，盡管看起來幾千元的房價(jià)并不貴，但來自全世界的炒房客可能長期找不到數(shù)量龐大的接盤者，即使新房的價(jià)格較過去有一定漲幅，但二手房市場基本有價(jià)無市。其次，迫于醫(yī)療、基礎(chǔ)設(shè)施等方面的滯后，這些地區(qū)也并不適合來自經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)地區(qū)人群的養(yǎng)老之所。第三，越南大多數(shù)普通家庭的薪資水平目前還沒有達(dá)到為一套房屋背負(fù)幾十年按揭而做得起“房奴”的預(yù)期。這些跡象都意味著一時(shí)圖便宜而在越南的投機(jī)客中，沖動(dòng)型選擇的較多。

有分析認(rèn)為，這也離不開越南近年大舉吸引海外炒房客的舉措，2015年，越南就放寬了外國人在該國的購房條件，面對越南經(jīng)濟(jì)或持續(xù)高增長的預(yù)期，一些熱錢則相繼涌入類似胡志明市和芽莊市等地。然而，全世界投機(jī)客忽略的除上述三點(diǎn)客觀因素之外，還有越南公共債務(wù)總額在該國極力吸引外國人購房的當(dāng)年就已高達(dá)2000萬億越盾，約合940億美元，占GDP的61%，接近65%的危險(xiǎn)線。匯豐銀行也將越南列為了東南亞最需要鞏固財(cái)政的國家。有一種觀點(diǎn)是，越南經(jīng)濟(jì)為全世界買家精心炮制了投資房產(chǎn)的陷阱，盡管價(jià)格看上去很便宜，但全世界的炒房客或已在不經(jīng)意間成為越南債務(wù)的接盤俠。

由此，我們或可以得到一點(diǎn)啟發(fā)，即在世界范圍內(nèi)衡量一個(gè)地區(qū)的房價(jià)是否真正“貴”？不能單獨(dú)從房價(jià)后面是幾個(gè)“零”這樣的數(shù)字來判斷，也不能拿兩種不同類別的城市做比較。亦如，一個(gè)常駐人口源源不斷凈流入的創(chuàng)新型城市，在其樓市真正被全世界購房者因剛需而趨之若鶩時(shí)，你很難真正用數(shù)以倍計(jì)的漲幅就定義這一城市樓市價(jià)格的昂貴。相反的是，如果一座城市樓市的真正剛需者寥寥無幾，購買這些地產(chǎn)的投資者完全是一種圖便宜的心理，那么這個(gè)城市房價(jià)斷裂的危險(xiǎn)指數(shù)更高。

圖片來源AFP

韓國首爾樓市高燒不退，為了搶買公寓假離婚案件增多，房價(jià)或已到坍塌邊緣

據(jù)韓聯(lián)社報(bào)道，韓國一些建筑商在建公寓之前，通常會(huì)以抽簽和積分制度把預(yù)售屋購買權(quán)賣給普通購房者?；橐鰻顟B(tài)是決定是否能買到購屋的因素之一。離婚婦女可以被歸類為沒有房子的人，在購屋權(quán)的激烈競爭中，比已有房產(chǎn)的人更具有優(yōu)勢。韓國國土交通部指出，一名50多歲的女士在2013年11月與結(jié)婚25年的丈夫離婚，隔年10月又與同一位男士結(jié)婚，但兩人又在2017年12月離婚。近年首爾房價(jià)飆漲，民眾為了取得購屋權(quán)，不惜使出極端手段。據(jù)悉，這名女士最終獲得首爾東南郊公寓購買權(quán)。

分析認(rèn)為，這一景象或正在成為首爾樓市高燒不退較為典型的案列，特別是韓國人對于公寓的熱情尤為高漲，現(xiàn)代建設(shè)公司在首爾梨花女子大學(xué)附近建的公寓，取得購屋權(quán)的機(jī)會(huì)為649:1。在人口密集的韓國，民眾偏愛買公寓，不但舒適、生活機(jī)能好，且能穩(wěn)定增值，許多人把買公寓當(dāng)成致富的手段。與此同時(shí)，近期在韓國個(gè)別邊境小鎮(zhèn)也上演了搶房潮，這些購房者大多并非當(dāng)?shù)鼐用?，而是一些預(yù)感這一地區(qū)或整個(gè)韓國房價(jià)將暴漲的全球炒房客。有一種觀點(diǎn)是，全世界熱錢對韓國樓市的炒作近乎于一陣風(fēng)，一旦風(fēng)過去了，包括首爾在內(nèi)的韓國一些地區(qū)的房價(jià)或都將因此前的非剛需過度炒作而接近坍塌的邊緣。

圖片來源Businessamlive

類似于越南胡志明市、芽莊市和韓國首爾及其邊境小鎮(zhèn)的樓市跡象的，還有印度的孟買和新德里、印尼的雅加達(dá)、菲律賓的馬尼拉、泰國的清邁和曼谷，馬來西亞的吉隆坡。分析認(rèn)為，這10個(gè)城市的樓市近乎一致地陷入了被全世界炒房客過度炒作、剛需低迷、大量房屋連年空置的景象。隨著美聯(lián)儲(chǔ)加息舉措的步步緊逼，如本文前面分析的越南市場，一些脆弱經(jīng)濟(jì)體由于外儲(chǔ)薄弱，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇的情況下，全世界炒房客或都將不得不為這些市場的巨額債務(wù)買單。（完）

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