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楊國(guó)強(qiáng)可能對(duì)此深有體會(huì)，當(dāng)老大不容易

2017年，恒大，萬(wàn)科銷(xiāo)售收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于碧桂園，碧桂園首次登頂行業(yè)老大

2017年各房企銷(xiāo)售金額TOP5

2016年頭六個(gè)月，這種增勢(shì)依舊迅猛，半年銷(xiāo)售額逼近去年全年的75%。

好運(yùn)氣不知從哪個(gè)時(shí)刻起截然而止，各種事故頻出，各種指責(zé)接踵而來(lái)，行業(yè)老大還沒(méi)坐穩(wěn)，

有人預(yù)言崩盤(pán)將至，碧桂園到底怎么了？

“一個(gè)傳教士的成功，不在于教堂中每周的換座率，而在于聽(tīng)他傳教的人的持久性。”

無(wú)意中看到巴菲特的這句話，讓我想起來(lái)近日陷于輿論旋窩的碧桂園。雖然這句話中的“換座率”與碧桂園的高周轉(zhuǎn)有著很大的區(qū)別，可是，相似的地方還是很多的。

碧桂園賴以成名的“高周轉(zhuǎn)”，可能忽略的難道不也是某種“持久性”嗎？

因此我感覺(jué)，也許，長(zhǎng)期以來(lái)始終處于高周轉(zhuǎn)速率的碧桂園該降一下速了!

其實(shí)，業(yè)界的觀點(diǎn)也是如此。

7月30日，碧桂園的股價(jià)波動(dòng)較大，而同日申萬(wàn)宏源研究的一份研報(bào)，預(yù)示著業(yè)界也希望碧桂園“降速”。研報(bào)稱：“雖然公司中報(bào)前瞻強(qiáng)勁，但考慮到目前安全事件帶來(lái)的短期負(fù)面情緒以及可能對(duì)公司中長(zhǎng)期增速的影響，同時(shí)棚改貨幣化安置比例降低也將帶來(lái)負(fù)面影響，我們將碧桂園目標(biāo)凈資產(chǎn)值折價(jià)從 5%進(jìn)一步擴(kuò)展到 30%，獲得新目標(biāo)價(jià) 12.81 港元(相比原目標(biāo)價(jià)為 17.30 港元)?？紤]到當(dāng)前股價(jià)較目標(biāo)價(jià)有 2%下行空間，我們將碧桂園評(píng)級(jí)由增持降至中性?！?/p>

由增持降至中性，看目前的輿論環(huán)境，我想這也算是對(duì)碧桂園股價(jià)最好的期待了。

降速，并非僅僅是因?yàn)榻诒坦饒@的輿論形象。下面，是我認(rèn)為碧桂園應(yīng)該降速的三個(gè)理由。

第一，房地產(chǎn)行業(yè)雖然依然強(qiáng)勢(shì)，但已經(jīng)有降速的痕跡。

從數(shù)據(jù)上看，房地產(chǎn)行業(yè)依然很強(qiáng)勢(shì)。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，6月份，“(全國(guó))70個(gè)大中城市中，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格持平，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格由上月下降轉(zhuǎn)為上漲0.1%。31個(gè)二線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格分別上漲6.3%和4.6%，漲幅比上月分別擴(kuò)大0.9和0.2個(gè)百分點(diǎn)。35個(gè)三線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格分別上漲6.0%和4.3%，漲幅均與上月相同。”

看6月份的數(shù)據(jù)，二、三線城市的房?jī)r(jià)依然是上漲的趨勢(shì)。

而看房地產(chǎn)企業(yè)拿地的情況，他們拿地的熱情依然不減。根據(jù)數(shù)據(jù)，“1-6月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積11085萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.2%，增速比1-5月份提高5.1個(gè)百分點(diǎn);土地成交價(jià)款5265億元，增長(zhǎng)20.3%，增速提高4.3個(gè)百分點(diǎn)?！?/p>

大家依然在積極的拿地。

不過(guò)，二、三線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲、房企積極拿地的同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的資金不是那么太輕松了。根據(jù)數(shù)據(jù)，“1-6月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金79287億元，同比增長(zhǎng)4.6%，增速比1-5月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款12292億元，下降7.9%;利用外資28億元，下降73.1%;自籌資金25541億元，增長(zhǎng)9.7%;定金及預(yù)收款26123億元，增長(zhǎng)12.5%;個(gè)人按揭貸款11524億元，下降4.0%?！?/p>

可以看出，貸款融資在下降，自籌資金比例在上升，個(gè)人按揭貸款在下降。

再聯(lián)想到棚戶區(qū)政策的走向，下半年貨幣政策雖然有寬松的趨勢(shì)卻不再青睞房地產(chǎn)，那么，僅僅從融資角度看，房地產(chǎn)行業(yè)大概率要降速。

第二，碧桂園業(yè)績(jī)輝煌背后不能回避的現(xiàn)實(shí)。

碧桂園貴為“中國(guó)第一房企”已經(jīng)有些時(shí)日了，但是，這背后卻有我們必須要正視的東西。

根據(jù)碧桂園的財(cái)報(bào)，今年上半年，碧桂園業(yè)績(jī)斐然。其公告稱：“年內(nèi)截至2018年6月30日止六個(gè)月，本公司及其附屬公司，連同其合營(yíng)公司和聯(lián)營(yíng)公司，共實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約人民幣4，124.9億元;合同銷(xiāo)售建筑面積約4，389萬(wàn)平方米。其中歸屬本公司股東權(quán)益的合 同銷(xiāo)售金額約人民幣3，108.2億元;歸屬本公司股東權(quán)益的合同銷(xiāo)售建筑面積約3，389萬(wàn)平方米?！?/p>

從流量金額看，碧桂園遠(yuǎn)超主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中國(guó)恒大和萬(wàn)科地產(chǎn)，碧桂園已經(jīng)是4000億元級(jí)別，而后兩者依然是3000億元級(jí)別。

但是，如果看權(quán)益金額，碧桂園就被恒大超過(guò)了。

我想，這個(gè)問(wèn)題，很值得碧桂園降下速來(lái)思考。

而看碧桂園2017年財(cái)報(bào)的話，它的債務(wù)情況并非很樂(lè)觀。其財(cái)報(bào)稱：“ 于2017年12月31日，本集團(tuán)的銀行及其他借款、優(yōu)先票據(jù)和公司債券分別約為人民幣135，516.8百萬(wàn)元、人民幣31，913.6百萬(wàn)元和人民幣47，334.7百萬(wàn)元(2016年12月31日：分別約人民幣69，222.8百萬(wàn)元、約人民幣29，264.4百萬(wàn)元和約人民幣37，709.6百萬(wàn)元)”;“ 凈借貸比率由2016年12月31日的約48.7%小幅上升至2017年12月31日的約56.9%。”

另外根據(jù)報(bào)道，碧桂園200億元公司債申請(qǐng)兩年多之后被中止，這也不是太好的消息。

再維持高周轉(zhuǎn)，怕是不易。

第三，與主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的“跨界”相比，碧桂園的轉(zhuǎn)型步伐有些遲緩了。

主要房地產(chǎn)企業(yè)正在“跨界”、轉(zhuǎn)型，這是不爭(zhēng)的事實(shí)。

碧桂園并非單一的房產(chǎn)行業(yè)，比如，6月19日，碧桂園服務(wù)正式在港交所主板掛牌上市，開(kāi)始交易。

另外，碧桂園2017年的的財(cái)報(bào)稱：“本集團(tuán)已開(kāi)發(fā)及目前經(jīng)營(yíng)的酒店包括五星級(jí)酒店2家及四星級(jí)酒店2家，以及按《旅游飯店星級(jí)的劃分與評(píng)定》的五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造的酒店31家及四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造的酒店4家。此外，本集團(tuán)還有按《旅游飯店星級(jí)的劃分與評(píng)定》五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)在建的酒店7家及四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)在建的酒店2家。”

但是，看其收入比例，還是以房地產(chǎn)銷(xiāo)售為主。在2017年財(cái)報(bào)中，碧桂園稱，“業(yè)務(wù)收入主要來(lái)自五個(gè)經(jīng)營(yíng)分部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);建筑;物業(yè)投資;物業(yè)管理;酒店經(jīng)營(yíng)。2017年度，本集團(tuán)的收入約為人民幣226，899.8百萬(wàn)元，較2016年度的約人民幣153，087.0百萬(wàn)元增加約48.2%。本集團(tuán)97.0%的收入來(lái)自物業(yè)銷(xiāo)售(2016年：96.8%)，3.0%來(lái)自其他分部(2016年：3.2%)。”

此外，從轉(zhuǎn)型的力度上看，跟主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手恒大、萬(wàn)科、融創(chuàng)等相比，碧桂園顯然要差的太遠(yuǎn)。

恒大，已經(jīng)向新能源汽車(chē)方向進(jìn)軍了;萬(wàn)科，不久以前開(kāi)始了它的“文化之旅”;而融創(chuàng)更不用說(shuō)，雖然投資樂(lè)視并不順利，但它的步子卻邁的很遠(yuǎn)。

當(dāng)然，在碧桂園官網(wǎng)，我們能看到“百度Apollo無(wú)人車(chē)落地碧桂園潼湖科技小鎮(zhèn)、碧桂園進(jìn)軍現(xiàn)代農(nóng)業(yè) 率先助力第三代雜交水稻發(fā)展”這樣的新聞，只不過(guò)力度還是尚顯不足。

由此看，碧桂園應(yīng)該降下速來(lái)，考慮一下加快轉(zhuǎn)型的步伐。

由以上三點(diǎn)看，我認(rèn)為碧桂園應(yīng)該降速。

遙想當(dāng)年，碧桂園在香港上市時(shí)，碧桂園的招標(biāo)書(shū)稱：“我們是中國(guó)擁有最龐大和低成本土地儲(chǔ)備的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一，此等儲(chǔ)備為我們未來(lái)的增長(zhǎng)和盈利能力提供了強(qiáng)有力的支持?！睍r(shí)過(guò)境遷，低成本土地已經(jīng)是歷史名詞，低成本土地儲(chǔ)備早晚有吃完的那一天，如果再遵循之前的模式，還可以嗎？所以，高周轉(zhuǎn)的碧桂園該降速了!

對(duì)于碧桂園，文章開(kāi)始的那句話，我想是不是也應(yīng)該改成這樣：一家房地產(chǎn)企業(yè)的成功，不在于你的建筑速度，而在于建筑工人的安全和顧客的幸福!

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