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昨天跟大家回顧了日本的地產(chǎn)泡沫，其實人類泡沫史源遠流長，皆因貪婪和無知所致，而房地產(chǎn)因為剛需和體量巨大，成為多次泡沫史的主角，美國佛羅里達地產(chǎn)危機是有記錄的第一次房地產(chǎn)泡沫，其后日本、東南亞都未能擺脫，而最近一次全球性金融危機也是源自于美國的地產(chǎn)泡沫，這些危機都有什么共性值得留意？

01

1926年9月，一場颶風以每小時200公里的速度橫掃佛羅里達，颶風引起的海嘯將佛羅里達的兩個城市夷為平地，摧毀了13000座房屋，415人喪生，海水漲到了二樓，人們只能爬到屋頂逃命。

颶風刮倒的不僅是房屋，還刺破了人類歷史上第一個有記載的“房地產(chǎn)泡沫”。

颶風之后，許多破產(chǎn)的企業(yè)家、銀行家或自殺或發(fā)瘋，有的則淪為乞丐。據(jù)說美國商界大名鼎鼎的“麥當勞教父”雷·克洛克，也因此一貧如洗，此后被迫做了17年的紙杯推銷員。

佛羅里達炒房史，是一個充滿“蝴蝶效應”的故事。

佛羅里達州位于美國東南端，直插海洋，靠近古巴，冬季溫暖濕潤，是一個度假勝地，尤其是邁阿密北邊的棕櫚灘島，更是美國富人聚集的天堂，一戰(zhàn)之前，這里每到冬天就會聚集美國“四分之一的財富”。

一戰(zhàn)之后，事情有了變化，因為遠離戰(zhàn)爭又大發(fā)戰(zhàn)爭財，美國人民感覺口袋充盈，并且相信“美國永遠贏”！工作機會增加，待遇優(yōu)厚，股票市場繁榮，讓大把的人有了錢，有了錢大家主要干三件事：買房、買車、玩！

? 買房并未在全國形成風潮，雖然1927年的《麥克法登法案》開始允許國民銀行發(fā)放非農(nóng)業(yè)不動產(chǎn)貸款，但對房價的刺激并不明顯，1921-1925年間，華盛頓城區(qū)的房屋價格漲幅也只有10%左右。

? 但是買車的人越來越多。那個年代誕生了一個叫汽車分期的產(chǎn)品，10%的首付款就可以開走一輛昂貴的汽車。

? 與此同時，美國正在進行轟轟烈烈的城市化運動，道路改善很多，于是，人們不再受限于火車，“自駕游”開始盛行。以前只有極少數(shù)人才能去的佛羅里達也成了中產(chǎn)的度假勝地。

他們很快就發(fā)現(xiàn)，這里才是真正的房產(chǎn)價值洼地?。?strong>很多人愿意在這里買房或者買一片土地用來度假，房地產(chǎn)也跟著逐漸繁榮起來。

賺錢的消息就像風，藏都藏不住。

更多的美國人來到這里，迫不及待地購買房地產(chǎn)。

在1923年—1926年間，佛羅里達的地價出現(xiàn)了驚人的升幅。例如棕櫚海灘上的一塊土地，1923年值80萬美元，1924年達150萬美元，1925年則高達400萬美元。有人傳言，幾年前投入800美元，幾年后賺了15萬美元，于是人們紛紛投入地產(chǎn)行業(yè)。

回報也是瘋狂的，地價每上升10%，炒家的利潤幾乎就會翻一倍，但還是趕不上房價，1923年-1926年間，佛羅里達的地價出現(xiàn)了驚人的升幅。房價以每年超過一倍左右的幅度增長，一幢房子在一年內(nèi)漲四倍的情況比比皆是，邁阿密地區(qū)的房價在3年內(nèi)上漲了5~6倍。

當時的口號就是，“今天不買房，明天就買不到了！”，《邁阿密先驅(qū)報》因刊載巨量的房地產(chǎn)廣告而成為當時世界上最厚的報紙。據(jù)說當時邁阿密只有75000人口，從事房地產(chǎn)業(yè)的就高達25000人。

銀行也在推波助瀾，一般人在購房時只需10%的首付，其余90%的房款完全來自銀行貸款。投資者只需支付一定的利息，就可以坐等一個好時機將房子轉(zhuǎn)賣出去，而售價往往是原價的兩倍以上。還清貸款后，所賺得的利潤可達十倍以上。

佛羅里達的賺錢效應也吸引了一些另類人物，比如一個意大利移民龐茲，他講了一個郵購券的故事，許諾了超高的收益率，人們爭相到來，龐茲用新錢還舊賬，越玩越大，這也就是“龐氏騙局”的由來。

地產(chǎn)還是主流，到佛羅里達投資成了美國人致富的途徑之一，開往邁阿密的火車輪船上，擠滿了做發(fā)財夢的美國人。

一時間，無數(shù)的財富競相投入到佛羅里達，市區(qū)街道兩側(cè)的房屋均被高價買下，郊區(qū)尚未規(guī)劃的土地也分區(qū)賣出。買房買地的人很少去實地看看，他們也不在意品質(zhì)，他們只需要等待，等它上漲后賣出，從中獲得差價。

一場突如其來的颶風打碎了所有美夢。

1926年底，不可避免的崩潰終于來臨了，邁阿密的房產(chǎn)交易量從1925年的10.7億美元萎縮到了1926年的1.4億美元。許多高位接盤的人開始付不起房貸，人們紛紛拋出自己手中的房地產(chǎn)，導致房價暴跌，破產(chǎn)的家庭比比皆是。

這個泡沫的破碎并不是一個獨立的、局部的案例，即便沒有這場颶風，泡沫也會因為其他的一個小誘因而破滅，之后美國政府大力控制負面影響，但是經(jīng)濟危機這個炸彈的引線從佛羅倫薩地產(chǎn)泡沫破滅時就被點燃，1929年華爾街崩潰，進而導致了20世紀30年代的世界性大蕭條，這就是另一個故事了。

02

中國之前，上一個“亞洲奇跡”是由一群國家集體締造的，韓國、印尼、馬來西亞、泰國、新加坡等是其中的代表，上世紀80年代末～90年代初，這些國家實現(xiàn)了10%左右的高速增長，令人側(cè)目，國際資本蜂擁而至，但卻推高了房地產(chǎn)的風險。

這一切的起源來自于1980年代的開放：

● 菲律賓在上世紀60年代宣布取消外匯管制，1986年允許外資利潤自由匯出；

● 1986年，馬來西亞提高了外國投資者在本國股份公司允許持有股權(quán)的比例；

● 同年，印尼亦放松了對資本賬戶的管制。

……

到了1994年，東南亞主要國家基本實現(xiàn)了資本項目下的可自由兌換，金融市場基本完全開放，大量國際私人資本流入東南亞地區(qū)，同時銀行信貸開始大量擴張。

1986-1994年，各國流向股市和房地產(chǎn)的銀行貸款比例越來越大，其中新加坡33%、馬來西亞30%、印尼20%、泰國50%、菲律賓11%。

但資金流首先推動的是主要城市的房價。

● 印尼在1988-1991年內(nèi)房地產(chǎn)價格上漲了約4倍;

● 馬來西亞、菲律賓和泰國在1988-1992年內(nèi)都上漲了3倍左右;

● 1989年泰國的住房貸款總額為459億泰銖，到1996年則超過了7900億泰銖，7年里增加了5倍多；而1988-1992年間，地價以平均每年10%～30%的速度上漲；在1992-1997年7月，則達到每年40%，有些地方的地價1年竟然上漲了14倍。

蔚為壯觀。

不過這一切，都不可持續(xù)。1997年東南亞金融危機打斷了這一進程。究其原因，還是因為熱錢涌入太多，過早對外開放了其尚未成熟的資本市場，過度放松了對資本項目的管理，為國際游資的大進大出地頻繁流動和投機攻擊行動提供了可乘之機。

進入上世紀90年代中期，美國經(jīng)濟開始強勁復蘇，格林斯潘領導下的美聯(lián)儲開始加息，美元強勢周期。采取固定匯率制的東南亞國家貨幣被迫升值，出口競爭力削弱，而進口則激增，貿(mào)易及經(jīng)常項目產(chǎn)生了巨額赤字。

同期，人民幣大幅貶值，中國在吸引外資和增加出口方面表現(xiàn)出強大競爭力。1996年前后南亞國家出口顯著下滑，經(jīng)常賬戶加速惡化。1997年泰銖、菲律賓比索、印尼盾、馬來西亞令吉、韓元等先后成為國際投機資本的攻擊對象，資本大量流出，固定匯率制被迫放棄，貨幣大幅貶值，經(jīng)濟普遍出現(xiàn)斷崖式下滑。

● 地產(chǎn)泡沫開始破裂。進入1996年以后，泰國出口產(chǎn)品的國際市場需求低迷，貿(mào)易赤字加劇，對泰國的匯率造成了巨大的壓力，巨大的資本流出壓力迫使泰國央行最終放棄了固定匯率制度，實行“管理下的浮動匯率制度”，從而導致匯市和股市的超幅下跌，泰銖貶值1倍以上。房地產(chǎn)價格也迅速下跌，僅1997年下半年就縮水近30%，泰國的房屋空置率持續(xù)升高，其中辦公樓空置率高達50%。

● 與泰國類似，馬來西亞大量的外債也并未投入到實體經(jīng)濟中去，而是轉(zhuǎn)到了房地產(chǎn)業(yè)和股票市場，從而使泡沫迅速形成。

以首都吉隆坡為例，在金融危機爆發(fā)前的1995年，住宅租金和住宅價格分別上漲了55%和66%。金融危機爆發(fā)后，馬來西亞貨幣貶值近1倍。股票市場大幅崩潰，金融和房地產(chǎn)類股票甚至下跌了70%～90%。房地產(chǎn)市場泡沫也隨之破裂，1997年下半年，馬來西亞房地產(chǎn)的平均交易量下降了37%，各項房價指數(shù)開始大幅回落。

其他國家境遇類似。房地產(chǎn)危機、金融危機，東南亞諸國告別之前的高增長，歸于平庸，直到現(xiàn)在也沒回到自己的高光時刻。

03

2007年美國房地產(chǎn)再一次崩盤，與佛羅里達的那次不同，這次是全國性的。

2001年，互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅，以前一票難求的互聯(lián)網(wǎng)公司股票都成了廢紙，經(jīng)濟衰退，小布什總統(tǒng)當時的對策是刺激房地產(chǎn)，提出了“居者有其屋”這種唬人的計劃。

有錢人早已有房，于是，這一次，政府的注意力轉(zhuǎn)向了中低收入甚至無收入的人群。

2001年開始，美聯(lián)儲連續(xù)11次降息，聯(lián)邦基金利率從2001年初的6.5%降低到了2003年6月的1%，30年固定利率抵押貸款合約利率從2000年5月的8.52%下降到2004年3月的5.45%。與此同時，美國政府立法要求金融機構(gòu)向窮人發(fā)放貸款。寬松的貸款利率條件刺激了低收入群體的購房需求，市場狂歡。

發(fā)放次級貸款的大部分金融機構(gòu)是抵押貸款公司，因為他們也沒什么網(wǎng)點，于是主要依靠分銷渠道促進業(yè)務，這些渠道因為要拿傭金，于是進一步放寬了借款者的門檻，什么都沒有的三無人員都敢放，而且推出了“零首付”、“零文件”的貸款方式，不查收入、不查資產(chǎn)，貸款人可以在沒有資金的情況下購房，僅需聲明其收入情況，而無須提供任何有關償還能力的證明。一些放貸公司甚至編造虛假信息使不合格借貸人的借貸申請獲得通過。

金融機構(gòu)瘋了嗎？沒有。

? 因為有政策壓力，拒絕向低收入人群提供住房貸款的金融機構(gòu)可能被冠以歧視的罪名進行罰款，數(shù)額通常高達數(shù)百萬美元；

? 因為房價一直在漲，作為抵押品，即便出現(xiàn)違約現(xiàn)象，銀行也可以拍賣抵押品控制風險；

? 因為這些抵押貸款公司不能吸收公眾存款，只能依靠貸款的二級市場和信貸資產(chǎn)證券化解決資金來源問題。于是他們把貸款資產(chǎn)證券化，以住房抵押貸款支持證券(RMBS)、CDO等形式把貸款資產(chǎn)賣給市場，獲得資金同時轉(zhuǎn)移了風險，獲取流動性的同時把相關的風險也部分轉(zhuǎn)移給資本市場。

到了2007年，與此相關的金融衍生品總額高達8萬億美元，是抵押貸款的5倍。

房價也是一路攀升，2000年到2007年的房價漲幅大大超過了過去30多年來的增長幅度，2006年6月美國10大城市的房價均價比十年前漲了2.9倍，遠遠超過了工薪族的收入增長水平。

物極必反。這一次泡沫的破滅也是從政策變化開始的。

出于對通貨膨脹的擔憂，美聯(lián)儲從2004年6月起，在兩年內(nèi)連續(xù)17次調(diào)高聯(lián)邦基金利率，從1%上調(diào)至2006年的5.25%。因為次貸大多為浮動利率貸款，隨之大幅上升，而且美國人也不儲蓄，更拿不出六個錢包應對危機，然后很多人就發(fā)現(xiàn)，房貸還不起了！

利率上升逐漸刺破了此次房地產(chǎn)泡沫，隨后房價開始明顯下跌，對于那些發(fā)放了貸款的機構(gòu)來說，即便收回斷供者的房產(chǎn)，也無法通過出售房產(chǎn)回收貸款的本息，而且，很多房子根本就賣不出去，只能不斷違約。

次貸危機隨即爆發(fā)，并旋即蔓延成百年一遇的金融危機，波及銀行，對沖基金、保險公司、養(yǎng)老基金、包括政府信用支持的各類準金融機構(gòu)，幾乎全軍覆沒，著名的投資銀行雷曼兄弟破產(chǎn)，美林被收購，RBS等歐洲大型銀行紛紛國有化……

2008年次貸危機至今已近9年，美國經(jīng)濟經(jīng)過多輪寬松才開始走出衰退，而歐洲日本經(jīng)濟即使推出QQE和負利率仍處于低谷，中國經(jīng)濟的增速不及以往，拉美、澳大利亞等資源國家則經(jīng)濟大幅回落并陷入長期低迷。至今，次貸危機對全球的影響仍未完全消除。

04

不論何時何地，房地產(chǎn)的泡沫都有一些特點，比如：

? 住房需求有巨大的轉(zhuǎn)變；

? 每一次的地產(chǎn)泡沫背后都離不開貨幣政策的推波助瀾，錢多了肯定要尋找去處，房地產(chǎn)因為各種稟賦優(yōu)異，成為天然的蓄水池；

? 泡沫也離不開銀行等機構(gòu)的推波助瀾，房貸寬松、金融產(chǎn)品無節(jié)制的創(chuàng)新；

? 投機橫行，每個人都唯恐錯失；

? 泡沫破裂有時來自于天災，有時只需一個謠言；

? 而不論怎樣，普通老百姓都深受其害

…….

可總結(jié)的很多，沒有房價永遠漲這種事情，維系家庭財富不光靠國運，也依賴個人的理性判斷，歷史的小波折對個體來說就是大災難，貓哥希望這種小概率事件最好別落到你頭上，各自幸福安康最重要。

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