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對《查扣凍規(guī)定》第六條，我們可做如下理解：

對此，《查扣凍規(guī)定》第7條規(guī)定：

“對于超過被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據申請執(zhí)行人的申請，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行。”

據此，超過“生活所必需“的房屋不受此限制，但該條規(guī)定并未明確何為超出生活所必需的房屋？也沒有明確保障最低生活標準所必需住房的操作模式。這導致實踐中很多法院對“唯一”一套住房執(zhí)行時，往往采取“查封后待處理”的消極方式應對，造成很多案件久拖未決，債權人的利益無法得到保障，也影響了法院的司法權威。

根據上述《查扣凍規(guī)定》，在多年以來的司法實踐中，很多法院在執(zhí)行“唯一住房”時，都依據《查扣凍規(guī)定》第六條的規(guī)定未予執(zhí)行，例如在梁兆航與羅會元等民間借貸糾紛案中，廣州中院認為：在本案執(zhí)行過程中，天河區(qū)人民法院依法查封了兩被執(zhí)行人名下的房產，但《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》第六條規(guī)定：“對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋、人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。”由于兩被執(zhí)行人的戶籍均在涉案房屋，除了該房屋外，未發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人有其他房屋。因此，在尚未作出具體可行的安置措施以保障兩被執(zhí)行人的生存居住權的情況下，目前本案暫不具備拍賣涉案房屋的條件。

司法實踐中一般是這樣掌握的：

a、是否有能力租賃房屋居住?任何人都不是必須居住自有住房，租賃的住房同樣可以居住，可以滿足居住條件，所以，有收入能夠租賃住房的情況下，現(xiàn)居住的房屋就不是必須的住房;

b、如果沒有收入來源不能租賃房屋居住，那么還要看該房屋是否和《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》所規(guī)定的人均廉租住房面積標準相適應，（該辦法規(guī)定：城鎮(zhèn)最低收入家庭人均廉租住房保障面積標準原則上不超過當?shù)厝司》棵娣e的60%。）被執(zhí)行人超過人均廉租住房面積標準的部分不是必需的房屋。

上述《查扣凍規(guī)定》為最高院2004年公布的司法解釋，2005年最高院又公布了另外一個司法解釋，即《最高人民法院關于人民法院執(zhí)行設定抵押的房屋的規(guī)定》（以下簡稱《抵押規(guī)定》），如果被執(zhí)行房屋是設定抵押的房屋，應該優(yōu)先適用《抵押規(guī)定》，根據《抵押規(guī)定》，對于被執(zhí)行人所有的已經依法設定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據抵押權人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債。”

人民法院對已經依法設定抵押的被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應當給予被執(zhí)行人六個月的寬限期。在此期限內，被執(zhí)行人應當主動騰空房屋，人民法院不得強制被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬遷出該房屋。上述寬限期屆滿后，被執(zhí)行人仍未遷出的，人民法院可以作出強制遷出裁定，并按照民事訴訟法的規(guī)定執(zhí)行。強制遷出時，被執(zhí)行人無法自行解決居住問題的，經人民法院審查屬實，可以由申請執(zhí)行人為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬提供臨時住房。此外，被執(zhí)行人如屬于低保對象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應強制遷出，這意味著終止執(zhí)行。

《抵押規(guī)定》系針對執(zhí)行設定抵押房產的專門規(guī)定，人民法院在執(zhí)行設定抵押的房產時應優(yōu)先適用。我們可以這樣理解，如果是設定抵押的房屋，即便是被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，也應該能得到強制執(zhí)行，除非被執(zhí)行人如屬于低保對象且無法自行解決居住問題。

“唯一”一套房無法執(zhí)行的問題在現(xiàn)實中大量出現(xiàn)，成為困擾司法實踐的一個大難題，形成了事實上的不公平和不公正。法院不處置“唯一住房”，雖然保障了被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬的生存權，但是這是以犧牲債權人的利益為代價的，在現(xiàn)代文明社會，被執(zhí)行人及其撫養(yǎng)家屬的基本居住條件是應當?shù)玫奖Ｕ?，但這應當是社會保障制度的功能，屬于政府職責的范圍，不應該把這種保障義務強加到申請執(zhí)行人身上。

有鑒于此，最高院于2015年5月5日出臺了《關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》），其第二十條規(guī)定：金錢債權執(zhí)行中，符合下列情形之一，被執(zhí)行人以執(zhí)行標的系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持：

執(zhí)行依據確定被執(zhí)行人交付居住的房屋，自執(zhí)行通知送達之日起，已經給予三個月的寬限期，被執(zhí)行人以該房屋系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活的必需品為由提出異議的，人民法院不予支持。

接下來，筆者對此最新規(guī)定進行一下解讀：

法院在處置被執(zhí)行人的房產時，經常會遇到被執(zhí)行人以被執(zhí)行房屋系被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的房屋提出異議，主張法院不能處置相應房屋，這種情形在實踐中非常普遍。

上述《查扣凍規(guī)定》第六條的基本精神，核心目的是保障被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬的基本居住條件，在現(xiàn)代文明社會，被執(zhí)行人及其撫養(yǎng)家屬的基本居住條件是應當?shù)玫奖Ｕ希@應當是社會保障制度的功能，屬于政府職責的范圍，不應該把這種保障義務強加到申請執(zhí)行人身上。在我國目前尚未建立有效的住房保障體系的背景下，《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十條在總結之前經驗的基礎上，對該問題進行了規(guī)定，其基本思路是：

1、對被執(zhí)行人有扶養(yǎng)義務的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；

對被執(zhí)行人有撫養(yǎng)義務的人，主要包括被執(zhí)行人的配偶、成年子女、父母等主體。這里的撫養(yǎng)，應做寬泛的理解，包含婚姻法中的撫養(yǎng)、扶養(yǎng)、贍養(yǎng)。該條的意思是，即便被執(zhí)行的房屋屬于被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，但如果對被執(zhí)行人有撫養(yǎng)義務的人名下有能夠維持被執(zhí)行人生活必需的居住房屋，則法院應當執(zhí)行。

2、執(zhí)行依據生效后，被執(zhí)行人為逃避債務轉讓其名下其他房屋的；

這條非常好理解，執(zhí)行依據生效后，被執(zhí)行人為逃避債務轉讓其名下其他房屋導致現(xiàn)在執(zhí)行的房屋為其生活所必需的居住房屋，由于是被執(zhí)行人為逃避債務惡意行為導致的，則法院應當執(zhí)行。但需要注意的是，轉移房屋的行為必須在執(zhí)行依據生效后，已經轉移的房屋必須是被執(zhí)行人自己的房屋。

3、申請執(zhí)行人按照當?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標準為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當?shù)胤课葑赓U市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。

以往司法實踐中法院可以在保障被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬一定期限居住權或者給被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬提供住房的情況下，對被執(zhí)行人名下的生活所必需的居住房屋進行執(zhí)行。該條吸納了原有精神，根據該條規(guī)定，如果申請執(zhí)行人按照當?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標準為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當?shù)胤课葑赓U市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的，則法院必需要對相應房屋執(zhí)行。這里需要注意的是，當?shù)刂傅氖菑娭茍?zhí)行房屋所在地，廉租房保障面積標準需要按照當?shù)卣嫉臉藴蚀_定。

對于租金，租金水平應當參照當?shù)胤课葑赓U市場的平均租金標準，這里的當?shù)匾仓傅氖菑娭茍?zhí)行房屋所在地，而所謂平均租金標準，一般是指一定區(qū)域內租房市場近期平均租金水平。關于扣除租金的時間，《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》在綜合平衡申請執(zhí)行人和被執(zhí)行人利益的基礎上，設置了5—8年的區(qū)間，5—8年的區(qū)間式的設計，賦予了執(zhí)行法院在這段期限內根據案件具體情況，對被扣除租金進行適當調整的自由裁量權。另外，期間式的設計，也可以提高被執(zhí)行人的配合程度，如果被執(zhí)行人配合法院執(zhí)行，可考慮少給些租金，如果其不配合，按照5年的最低標準給其租金法院也能夠強制執(zhí)行。

有客戶向筆者咨詢，對于執(zhí)行設定抵押的唯一一套房原有《抵押規(guī)定》是否還繼續(xù)適用？對于該問題，《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》并未明確說明，筆者認為，原有《抵押規(guī)定》在《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》出臺以后應該還有適用空間。如果執(zhí)行設定抵押的房屋屬于被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，法院可以繼續(xù)按照《抵押規(guī)定》進行執(zhí)行。

實踐中，債權人在做業(yè)務過程中應做好情報收集及取證工作，了解債務人和保證人的資產狀況、家庭及撫養(yǎng)人狀況，如果債務人或保證人只有一套房屋，應謹慎評估風險，如果有可能，盡可能和債務人或保證人簽訂抵押協(xié)議，并做好抵押登記，這樣債權人作為抵押權人享有優(yōu)先受償權，在處置房屋時也會更便利。另外，如果有可能，還應盡量增加其他擔保措施。

2017年2月28日，最高人民法院公布了《最高人民法院關于依法妥善審理涉及夫妻債務案件有關問題的通知》法〔2017〕48號，在該通知第六條規(guī)定：“保護被執(zhí)行夫妻雙方基本生存權益不受影響。要樹立生存權益高于債權的理念。對夫妻共同債務的執(zhí)行涉及到夫妻雙方的工資、住房等財產權益，甚至可能損害其基本生存權益的，應當保留夫妻雙方及其所扶養(yǎng)家屬的生活必需費用。執(zhí)行夫妻名下住房時，應保障生活所必需的居住房屋，一般不得拍賣、變賣或抵債被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋。”

在這個新司法解釋里，最高院強調了“要樹立生存權益高于債權的理念”，并提出“執(zhí)行夫妻名下住房時，應保障生活所必需的居住房屋，一般不得拍賣、變賣或抵債被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋。” 

實踐中，隨著2017年2月《夫妻債務案件通知》的發(fā)布，“唯一住房”能不能執(zhí)行這一問題又引發(fā)了新的爭議。例如，最近有學員跟我咨詢了一個問題，具體案情如下：

他是一家小額貸款公司的總經理，他們有一個案子勝訴后向法院申請強制執(zhí)行，法院查封了被執(zhí)行人名下的房屋，在執(zhí)行過程中，被執(zhí)行人依據《關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》（以下簡稱《查封扣押凍結規(guī)定》）第六條的規(guī)定提出該房屋是其和其撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋（唯一住房），根據相關法律規(guī)定，法院只能查封、不能拍賣、變賣或抵債，要求法院中止對涉案房屋的執(zhí)行。

小額貸款公司提出，根據2015年最高院《執(zhí)行異議和復議若干問題的規(guī)定》第二十條的規(guī)定，小額貸款公司同意參照當?shù)胤课葑赓U市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金支付給被執(zhí)行人，保障期基本居住條件，法院應該執(zhí)行。

但被執(zhí)行人引用了《夫妻債務案件通知》第六條規(guī)定，認為根據該規(guī)定第六條，本著生存權益高于債權的理念。法院在執(zhí)行夫妻名下住房時，應保障生活所必需的居住房屋，一般不得拍賣、變賣或抵債被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋。

并且被執(zhí)行人認為，《夫妻債務案件通知》于2017年2月實施，《執(zhí)行異議和復議若干問題的規(guī)定》2015年實施，根據新法優(yōu)于舊法的原則，應當優(yōu)先適用《夫妻債務案件通知》，請求法院中止對涉案房屋的執(zhí)行。

對于兩個司法解釋如何適用的問題，筆者檢索了《夫妻債務案件通知》實施后的相關案例，筆者發(fā)現(xiàn)，當被執(zhí)行人依據《規(guī)定》第六條和《夫妻債務案件通知》第六條提出異議時，目前絕大多數(shù)的案件中法院在案件符合《執(zhí)行異議與復議規(guī)定》第二十條規(guī)定的情形時，都依法對被執(zhí)行人的“唯一住房”進行了拍賣和變賣，法院沒有支持被執(zhí)行人的異議請求，這是目前的主流判決。但也出現(xiàn)了少數(shù)例外判決，在幾個例外判決中，通過檢索相關案例，也有部分法院直接依據《夫妻債務案件通知》第六條的規(guī)定，中止或終結了對相關房屋的執(zhí)行，但這樣的判例不多，屬于非主流意見，并且筆者能檢索到的三個案例（不排除還有其他案例）均為廣東省鶴山市人民法院所判。

主流判決

案例6：天津市南開區(qū)人民法院皮立軍、鄭麗雙民間借貸糾紛執(zhí)行審查一案【（2017）津0104執(zhí)異148號】

案例7：武漢市中級人民法院黎迎梅、張亮執(zhí)行審查一案【（2017）鄂01執(zhí)復79號】

案例8：成都市金牛區(qū)人民法院包行成都分行與何華斌、孫妮公證債權文書執(zhí)行一案【（2017）川0106執(zhí)異32號】

案例9：鎮(zhèn)江市京口區(qū)人民法院夏海峰與翟俐俐、曹建平民間借貸糾紛執(zhí)行裁定書【（2017）蘇1102執(zhí)異9號】

案例10：趙縣人民法院李冬生、楊偉強民間借貸糾紛執(zhí)行一案【（2017）冀0133執(zhí)異17號】

通過檢索相關案例，也有部分法院直接依據《夫妻債務案件通知》第六條的規(guī)定，中止或終結了對相關房屋的執(zhí)行，但這樣的判例不多，屬于非主流意見，并且筆者能檢索到的三個案例（不排除還有其他案例）均為廣東省鶴山市人民法院所判，具體如下：

案例11：鶴山市人民法院中國工商銀行股份有限公司鶴山支行與劉桂梅、常營章金融借款合同糾紛執(zhí)行一案【（2017）粵0784執(zhí)恢130號】。

法院認為：經本院依法到有關銀行、工商、不動產、車管等部門調查被執(zhí)行人的財產登記情況，除查詢到被執(zhí)行人在訴訟期間查封了被執(zhí)行人位于鶴山市的房產外，暫未發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人有其他可供執(zhí)行的財產。

經查，劉桂梅、常營章是夫妻關系，其夫妻在本轄區(qū)內就上述房屋系二人唯一居住的房屋，對該房屋的處置變現(xiàn)可能會損害其基本生存權益。參照最高人民法院于2017年2月28日作出的《最高人民法院關于依法妥善審理涉及夫妻債務案件有關問題的通知》[法（2017）48號]的有關精神，對夫妻共同債務的執(zhí)行，要樹立生存權益高于債權的理念，保護被執(zhí)行夫妻雙方基本的生存權益不受影響，涉及到執(zhí)行夫妻雙方的住房等財產權益的，應保障其生活所必需的居住房屋，一般不得拍賣、變賣或抵債被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋。為此，上述的房產暫不宜處置，并向申請執(zhí)行人發(fā)出通知書及《執(zhí)行情況告知書》，告知了本案的執(zhí)行情況，并要求其在指定的期限內向本院提供被執(zhí)行人有可供執(zhí)行的財產線索，但申請執(zhí)行人至今未能提供。

因本案被查控的財產暫未能處理，且經本院采取多方執(zhí)行措施，未發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人有其他可供執(zhí)行的財產，同時，申請執(zhí)行人亦未能提供被執(zhí)行人可供執(zhí)行的財產線索，本案依法應終結本次執(zhí)行程序。

案例12：鶴山市人民法院鶴山市國民小額貸款有限公司與廣州市白云區(qū)鴻佳鞋廠、李世雄等企業(yè)借貸糾紛執(zhí)行一案【（2016）粵0784執(zhí)857號】。

法院認為：參照最高人民法院于2017年2月28日作出的《最高人民法院關于依法妥善審理涉及夫妻債務案件有關問題的通知》[法（2017）48號]的有關精神，對夫妻共同債務的執(zhí)行，要樹立生存權益高于債權的理念，保護被執(zhí)行夫妻雙方基本的生存權益不受影響，涉及到執(zhí)行夫妻雙方的住房等財產權益的，應保障其生活所必需的居住房屋，一般不得拍賣、變賣或抵債被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋。因此，對被執(zhí)行人李世雄、徐椅順共同共有的、坐落于鶴山市的房產暫未能進入處置程序。待被執(zhí)行人的財產處置條件成熟時繼續(xù)執(zhí)行。

案件13：鶴山市人民法院鶴山市國民小額貸款有限公司與佛山市金怡采鐵藝有限公司、麥松煥等借款合同糾紛執(zhí)行一案【（2016）粵0784執(zhí)1900-2號】（具體內容略）

綜合實踐中的相關案例，可以看出，對于“唯一住房”執(zhí)行的問題，對于符合《執(zhí)行異議與復議若干問題的規(guī)定》第二十條規(guī)定的情形，絕大多數(shù)法院都依據二十條的規(guī)定對“唯一住房”進行拍賣和變賣。對于設定抵押的“唯一住房”優(yōu)先適用2005年《最高人民法院關于人民法院執(zhí)行設定抵押的房屋的規(guī)定》（案例3和案例7）。因此，法院不得以《夫妻債務案件通知》第六條的規(guī)定在滿足條件的情況下拒絕對“唯一住房”進行執(zhí)行，筆者也同意此類處理方式。

如果各位在實踐中遇到法院拒絕執(zhí)行的情形，建議在引用《執(zhí)行異議與復議規(guī)定》第二十條的規(guī)定及其他規(guī)定的基礎上，將上述相關案例打印并提供給法官。

對于上述問題，部分地方法院也出臺了相關規(guī)定，例如江蘇省高院在2017年4月10日下發(fā)了《江蘇省高級人民法院關于執(zhí)行唯一住房若干問題的通知》。內容如下：

各市中級人民法院、各基層人民法院：

現(xiàn)就目前執(zhí)行程序中唯一住房的執(zhí)行問題通知如下：

2017年2月28日，最高人民法院下發(fā)的《關于依法妥善審理涉及夫妻債務案件有關問題的通知》第六條與《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十條及我省《關于執(zhí)行“唯一住房”相關問題的解答》并不沖突，對于被執(zhí)行人名下的唯一住房，在滿足規(guī)定的條件下，可以執(zhí)行。

執(zhí)行唯一住房時，需要為被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬提供生活保障的，可優(yōu)先選擇房屋置換的方式。