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經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)說(shuō)，2018年是房地產(chǎn)最困難的一年，這句話奇哥是非常認(rèn)同的，截止到今天，2018年已經(jīng)行走過(guò)半，馬光遠(yuǎn)的話也在得到驗(yàn)證，樓市調(diào)控重壓之下，無(wú)論是開發(fā)商還是炒房客都經(jīng)歷了有史以來(lái)最大的生死考驗(yàn)。

然而這還不是最壞的結(jié)局。下半年剛剛開始，開發(fā)商和炒房客更大的危機(jī)就接踵而至了。

今年4月初，關(guān)于碧桂園“提速高周轉(zhuǎn)”的爆炸新聞一出，奇哥就說(shuō)過(guò)，這不僅僅是碧桂園要把行業(yè)高周轉(zhuǎn)玩出新高度，背后早已透露出了房地產(chǎn)商的焦慮，他們通過(guò)這種方式在“搶收”三四線城市的最后一撥購(gòu)房主力，樓市的暴風(fēng)雨就要來(lái)了，現(xiàn)在不抓緊時(shí)間收割，未來(lái)或更難收割。這就和農(nóng)民伯伯知道疾風(fēng)驟雨要來(lái)了的時(shí)候，抓緊時(shí)間搶收農(nóng)田里的糧食一樣。

拼命“搶收”的又豈止碧桂園一家，綠地、恒大、中海等地產(chǎn)商在過(guò)去的三個(gè)月內(nèi)均高調(diào)宣布了在未來(lái)的時(shí)間里要提速高周轉(zhuǎn)。但中國(guó)有句老話叫“欲速則不達(dá)”，唯有慢工才能出細(xì)活，火急火燎地把周轉(zhuǎn)提速到最高臨界值，以逆天之力大搞開發(fā)，只會(huì)給自己帶來(lái)苦果。

這不自碧桂園高周轉(zhuǎn)提速以來(lái)，就屢屢爆出質(zhì)量問(wèn)題：6月25日，媒體報(bào)道碧桂園上海在建項(xiàng)目出現(xiàn)坍塌，事故造成一人死亡9人受傷；7月13日又爆出，碧桂園杭州某項(xiàng)目出現(xiàn)基坑傾斜，認(rèn)購(gòu)業(yè)主擔(dān)心工程質(zhì)量問(wèn)題。

事實(shí)證明，質(zhì)量和速度不可兼得，但顯然碧桂園等企業(yè)不得不為了質(zhì)量而選擇了速度，釋放的信號(hào)已經(jīng)非常明確，三四線城市經(jīng)過(guò)一年多的暴漲之后，房?jī)r(jià)已經(jīng)高不可攀，民怨沸騰，迎來(lái)大調(diào)整是大勢(shì)所趨，因此布局在此的房企不得不抓緊時(shí)間完成最后的“收割”。

就在前幾天住建部又釋放新的消息，“棚改”在去庫(kù)存任務(wù)基本完成的城市要進(jìn)行收縮，且“棚改”的方式也會(huì)迎來(lái)大變更，以前拆遷補(bǔ)錢的方式要被徹底摒棄了，未來(lái)棚改都將更多的以“補(bǔ)房”的方式進(jìn)行。這無(wú)疑向外界傳遞了三四線房?jī)r(jià)即將下跌的信號(hào)，開發(fā)商和炒房客都將受到前所未有的巨大挑戰(zhàn)。

事實(shí)上，除樓市即將迎來(lái)巨大震動(dòng)之外，奇哥早就說(shuō)過(guò)，開發(fā)商實(shí)際上早就處在一個(gè)極其不利的環(huán)境中。金融去杠桿去的是企業(yè)和炒房客的杠桿，對(duì)于地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，連續(xù)一年多的信貸收縮，他們?cè)缇透F得叮當(dāng)響了，今年融資的成本和2016年比簡(jiǎn)直是高出了天際，除少數(shù)開發(fā)商資金充盈之外，其它超過(guò)90%的開發(fā)商都面臨“錢緊”困境。

屋漏偏逢連夜雨，2018年下半年還是企業(yè)第一批債務(wù)到期的日子，三重打擊疊加作用下，開發(fā)商早已步履維艱。所以上半年我們看到，市場(chǎng)上限價(jià)房項(xiàng)目很多，這些項(xiàng)目的售價(jià)都遭到了嚴(yán)格的價(jià)格管制，但是開發(fā)商依然選擇銷售，最根本的原因還是他們要加速回款，在樓市最艱難的時(shí)刻熬過(guò)去。

炒房客自是更不必多言，他們現(xiàn)在手里握著房子賣不出去其實(shí)比剛需買不到房更痛苦，更絕望。本輪“房住不炒”定位的樓市調(diào)控開啟以來(lái)，其實(shí)炒房投資客就被推到了“最不受待見(jiàn)”的位置上了，房?jī)r(jià)高漲有他們的助推作用，市場(chǎng)亂象更有他們?cè)跀嚋喫?，所以他們是?guó)家不愛(ài)，剛需憎恨，“反炒房戰(zhàn)役”不知開啟了幾輪了。

時(shí)至今日，其實(shí)不難發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在市場(chǎng)留給投機(jī)炒房客的空間真的不多了，利率市場(chǎng)早已經(jīng)全面上浮，更高的地區(qū)首套房貸款利率更是上浮了40%，炒房成本大大提高；“限售”更是基本成為每個(gè)熱點(diǎn)城市的標(biāo)配，少則3年多則5年的“禁止交易”命令，讓炒房客望而卻步；而新一輪的調(diào)控更是把“企業(yè)購(gòu)房”和“假離婚”、“落戶買房”、“父母隨遷買房”等多個(gè)渠道通通堵死了。不僅如此，二手房市場(chǎng)更是價(jià)格虛高，想套無(wú)人接盤也是有心無(wú)力。

最近又爆出通州某樓盤開發(fā)商直接降價(jià)2萬(wàn)/平，很多炒房客直接虧損100-200萬(wàn)，很多人的首付款都賠沒(méi)了，所以他們才坐不住聯(lián)合起來(lái)圍攻售樓處，要求開發(fā)商“退房”。面對(duì)網(wǎng)絡(luò)上眾多的指責(zé)之聲，他們?cè)缫杨櫜簧稀捌跫s精神”了，這個(gè)時(shí)候以這種方式逼迫開發(fā)商做出妥協(xié)，才是止損的最佳途徑。

眼下開發(fā)商在開足馬力抓緊“搶收”，炒房客也被開發(fā)商突如其來(lái)的降價(jià)搞得不得不要求“退房”，那么對(duì)于普通的剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，下半年該作何打算呢，現(xiàn)在到底要不要進(jìn)場(chǎng)買房呢？

奇哥覺(jué)得要分開來(lái)看，對(duì)于一二線城市的剛需來(lái)說(shuō)，奇哥還是建議有車票和資格的要抓緊時(shí)間“上車”，市場(chǎng)現(xiàn)在處于極度平衡階段就是最好的上車時(shí)機(jī)。一二線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)更多的是看供求關(guān)系，畢竟這里不缺購(gòu)買力，缺少的是房子，就算國(guó)家現(xiàn)在用行政手段抑制住了需求，市場(chǎng)得以降溫，但是這些需求并沒(méi)有消失，因此房?jī)r(jià)依然存在上漲的基本面支撐，未來(lái)不管是小幅上漲也好還是又要開啟大漲，對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)就一條路可走，買房趁早。

對(duì)于三四線及五六線城市的剛需來(lái)說(shuō)，情況則完全不同，“棚改”的巨變和政策即將蔓延至此都對(duì)房?jī)r(jià)上漲是利空。尤其是“棚改”政策的變化，說(shuō)白了就是國(guó)家對(duì)三四線房?jī)r(jià)上漲的主要?jiǎng)恿γ筒攘藙x車，如此一來(lái)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的動(dòng)力不復(fù)存在，房?jī)r(jià)就很難再保持高位，加之三四線城市本來(lái)人口和產(chǎn)業(yè)就不足以支撐如此高的房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)回調(diào)是大勢(shì)所趨。所以，不是那么著急的剛需這個(gè)時(shí)候完全可以靜觀其變，畢竟房?jī)r(jià)下跌是大概率事件，未來(lái)買房自住完全不用發(fā)愁。

事實(shí)上，另一個(gè)信息也傳遞出了巨大的信號(hào)：廣義貨幣M2同比增長(zhǎng)下滑到了8%，創(chuàng)下了改革開放40年來(lái)的歷史新低，毫無(wú)疑問(wèn)“印鈔速度”的新低，意味著，助推房?jī)r(jià)上漲的主要工具，貨幣超發(fā)問(wèn)題逐漸將不復(fù)存在，中國(guó)的M2已經(jīng)連續(xù)十幾個(gè)月停留在個(gè)位數(shù)，這將成為未來(lái)貨幣政策的常態(tài)。

馬光遠(yuǎn)說(shuō)，貨幣的不超發(fā)，宏觀經(jīng)濟(jì)大周期的轉(zhuǎn)折，已經(jīng)經(jīng)濟(jì)從高增長(zhǎng)階段到高質(zhì)量階段的幾大轉(zhuǎn)換，都意味著，投資房地產(chǎn)高收益低風(fēng)險(xiǎn)時(shí)代，正在慢慢終結(jié)，買房不需要智商的時(shí)代基本退出歷史舞臺(tái)。

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